Artículo 48. Autorizaciones turísticas previa y de apertura.

1.    Deberán obtener autorización turística previa, con anterioridad a la obtención de la correspondiente licencia municipal de obras, en los casos en que ésta sea precisa:

a)    Las construcciones de nueva planta.
b)    Las ampliaciones.
c)    Los cambios de uso.
d)    Las reformas.

El incumplimiento de lo dispuesto en el párrafo anterior implicará la denegación de la solicitud de autorización turística de apertura en trámite.

2.    Los supuestos enumerados en el punto anterior deberán obtener la autorización turística de apertura, que será condicionada mientras no se haya obtenido la licencia municipal de apertura y funcionamiento.

La falta de resolución expresa, tanto de la autorización previa como de la de apertura, en el plazo de dos meses, implicará la denegación de dichas autorizaciones.

3.    La autorización turística previa tendrá una validez de tres años, a contar desde su notificación. La administración turística competente, a instancia de parte interesada, podrá prorrogar la vigencia de la autorización turística previa, una sola vez y por causa justificada, un año más.

La denegación de la autorización turística de apertura implicará, en su caso, la revocación de la autorización turística previa.

4.    Reglamentariamente, se determinarán el procedimiento y la documentación que debe presentarse para la obtención de las autorizaciones turísticas previa y de apertura.

Artículo 49. Conceptos.

A los efectos de esta ley se entiende por:

1.Construcción de nueva planta: la nueva edificación destinada a establecimiento turístico.
2. Ampliación: toda variación, adición o sustitución en edificaciones turísticas existentes que determine un aumento en las unidades de alojamiento o en el número de plazas.

3. Cambio de uso: el destino de inmueble no turístico a establecimiento sometido a autorización turística.

4. Reforma: toda variación, adición o sustitución que modifique la configuración del inmueble reseñada en el proyecto autorizado, que no suponga aumento de unidades de alojamiento o de número de plazas. Se incluyen los cambios de grupo de alojamiento.

CAPÍTULO II

DE LAS BAJAS TEMPORALES Y DEFINITIVAS DE LOS ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

Artículo 50. Bajas temporales y definitivas de los establecimientos de alojamiento turístico.

1.    Los propietarios de los establecimientos de alojamiento turístico o sus explotadores, con el consentimiento expreso de los propietarios, podrán solicitar y obtener la baja temporal o definitiva de su actividad en el Registro Insular de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos correspondiente.

Las bajas temporales o definitivas también podrán ser acordadas de oficio por la Administración turística competente, previa instrucción del pertinente expediente y la notificación de su resolución al titular de la propiedad, y, en su caso, de la explotación, en los casos previstos en esta Ley y en los que reglamentariamente se determinen.

2.    Los establecimientos podrán estar en situación de baja temporal durante el plazo máximo de dos años, con una prórroga de un año, de conformidad con el procedimiento que reglamentariamente se determine. En el caso de que no se solicite la reapertura del establecimiento antes de la expiración de dicho plazo, la administración turística competente pasará de oficio el establecimiento a la situación de baja definitiva.

En todo caso, la baja definitiva implicará la revocación de las autorizaciones turísticas del establecimiento.

3.    En ningún caso se podrá autorizar la reapertura de un establecimiento turístico que se encuentre en situación de baja temporal, una vez haya expirado su plazo de vigencia o que no haya superado el plan de modernización correspondiente.

4.    La baja definitiva de un establecimiento de alojamiento turístico comprenderá la de la autorización de apertura otorgada en su momento y la de la totalidad de las plazas del establecimiento. Ello no obstante, se podrá dar de baja definitiva un número determinado de plazas turísticas en los supuestos de reforma del establecimiento turístico, que no computarán a los efectos del intercambio previsto en el artículo siguiente.

CAPÍTULO III

DE LA BAJA DEFINITIVA COMO REQUISITO PARA EL OTORGAMIENTO DE UNA AUTORIZACIÓN TURÍSTICA PREVIA DE ESTABLECIMIENTOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

Artículo 51. Disposición general.

1.    El otorgamiento de autorizaciones previas de establecimientos de alojamiento turístico en las Illes Balears está condicionado en lo sucesivo a la baja definitiva de una autorización de apertura turística de establecimiento de alojamiento turístico, que no se encuentren en situación de baja temporal a la entrada en vigor de esta Ley, de conformidad con lo dispuesto en este capítulo.

Será requisito necesario para el otorgamiento de nuevas autorizaciones previas que la baja definitiva mencionada se haya producido en la misma isla.

2.    El interesado en solicitar una nueva autorización turística previa que necesite baja definitiva de una autorización turística de apertura en el caso de no disponer de una autorización turística propia que pueda dar de baja, podrá obtener la autorización dada de baja de particulares, de la administración turística competente o de los organismos que se crean en el artículo 54 de esta Ley.

Las bajas deberán constar inscritas en el Registro insular que se crea en el artículo 11 de esta Ley.

3.    La administración turística competente podrá utilizar las autorizaciones turísticas de baja definitiva causadas de oficio para autorizar nuevos establecimientos hoteleros de 4 y 5 estrellas o ampliar los ya existentes de estas categorías.

Dichas administraciones determinarán reglamentariamente las condiciones en que se pueden otorgar las referidas autorizaciones. A tal efecto, podrán tener en cuenta índices de congestión de la zona en la que se quiera ubicar el nuevo establecimiento, derivados de parámetros tales como la densidad de población en relación con los metros cuadrados de playas, espacios libre públicos y equipamientos deportivos públicos y privados. Periódicamente, publicarán en el “Boletín Oficial de las Illess Balears” una lista actualizada con el número de plazas existentes en su ámbito insular.

En todo caso, las solicitudes de autorización previa que se acojan a este supuesto tendrán una orden de preferencia, de acuerdo con los siguientes criterios:

a)Superior categoría del establecimiento.

b)Ofertas que presenten mayor número de metros cuadrados por plaza.

c)Mayor proporción de trabajadores fijos.

d)Contribución a la desestacionalización, para lo cual se tendrá en cuenta la dotación de climatización o calefacción, piscina climatizada y todas las instalaciones y los elementos que permitan y posibiliten la apertura del establecimiento durante todo el año.

e)Instalaciones y espacios deportivos.

f)No comercialización con la modalidad conocida como "todo incluido".

g)Ubicación del establecimiento en municipios o zonas de crecimiento negativo o en declive, de manera que se contribuya a su desarrollo económico,

h)Los factores ambientales y la calidad de los espacios turísticos,

4. El número máximo de nuevas plazas a autorizar por la administración turística competente en cualquiera de las formas previstas en los puntos 2 y 3 de este artículo, se determinará con la aplicación al número de plazas dadas de baja definitiva de la operación aritmética siguiente:

N = Sumatorio (Ki X).
Operación en la que:

a) N es el número de plazas a autorizar.
b) X es el número de plazas que se dan de baja definitiva.
c) Ki es:
c.1) Para las 100 primeras plazas dadas de baja definitiva, igual a 2.
c.2) Para las comprendidas entre la 101 y la 200, igual a 1,75.
c.3) Para las comprendidas entre la 201 y la 300, igual a 1,5.
c.4) Para las que excedan de 301, igual a 1.

5. En los supuestos de demolición del inmueble y cuando la parcela pase gratuitamente a formar parte del sistema de espacios libres públicos o resulte calificada con cualquier otra calificación urbanística que suponga su inedificabilidad, la propiedad podrá optar:

a)    Por beneficiarse de la reducción de la ratio turística prevista en el sistema de reconversión de los planes de ordenación de la oferta turística (POOT) de Mallorca y de Eivissa, i Formentera y, en su caso, del Plan Territorial Parcial de Menorca, que se aplicarán en cada ámbito insular y a todos los establecimientos de alojamientos turísticos.

b)    Por el incremento en un 50% de los valores de los coeficientes Ki.

Artículo 52. Excepciones a la disposición general.


1.    Quedan excluidos del cumplimiento de lo dispuesto en el artículo anterior los siguientes establecimientos de alojamiento turístico:

a)Hoteles rurales, turismo de interior y agroturismo.

b)Viviendas turísticas de vacaciones, siempre que no haya más de tres contiguas o agrupadas en un mismo núcleo de población, y lo que se determine reglamentariamente.

c)Establecimientos hoteleros de cuatro o cinco estrellas que se vayan a ubicar en las zonas calificadas y ordenadas como núcleo antiguo por los instrumentos de planeamiento general o en edificios amparados por la legislación reguladora del patrimonio histórico, y que, en todo caso, estén abiertos, como mínimo, once meses al año.

d)Los hoteles de cinco estrellas que, además de cumplir con la normativa que los regula, dispongan, o bien de 70 metros cuadrados de edificación total por plaza con un mínimo de 20 metros cuadrados dedicados a instalaciones complementarias al servicio de los clientes, o bien de 100 metros cuadrados de parcela por plaza destinados a instalaciones deportivas. Deberán estar abiertos, como mínimo, once meses al año y disponer de un 70% de trabajadores fijos en plantilla.

2.    En los casos previstos en los apartados c) y d) del punto anterior, el incumplimiento de cualquiera de las condiciones exigidas, o la comercialización con la modalidad "todo incluido", supondrá la pérdida de la excepcionalidad y consecuentemente, la revocación de la autorización turística.

3.    La baja definitiva de las autorizaciones turísticas de apertura de los establecimientos indicados en este artículo no podrá utilizarse a los efectos de lo dispuesto en el artículo anterior.


Articulo 53. Régimen de los establecimientos dados de baja definitiva.


1.    Los establecimientos de alojamiento dados de baja definitiva se podrán acoger a cualquiera de las siguientes posibilidades:


a)La demolición del inmueble y que la parcela pase a formar parte del sistema de espacios libres públicos o sea calificada con cualquier otra calificación que suponga su inedificabilidad.

b)La demolición del inmueble y posterior reconstrucción del mismo, de acuerdo con los parámetros urbanísticos vigentes en la zona de que se trate.

c)El destino del inmueble a un uso no turístico, previa renovación o reforma del mismo si procediera, en los términos y condiciones que establezca el planteamiento urbanístico vigente.

2.    El cumplimiento de lo dispuesto en el punto anterior deberá acreditarse con las condiciones que reglamentariamente se determinen, junto con el resto de documentación a aportar con la solicitud de la autorización turística previa.

3.    Los establecimientos en situación de baja definitiva dispondrán del plazo de dos años para optar entre alguna de las posibilidades previstas en el punto 1 de este artículo. Durante dicho plazo no les será aplicable la legislación que regula las expropiaciones de inmuebles por razón de utilidad pública, dado el impacto ambiental que producen en el entorno.


Artículo 54. De la gestión de las plazas dadas de baja definitiva.


1.    En cada uno de los tres ámbitos insulares, Mallorca, Menorca e Eivissa y Formentera, se podrá crear un organismo que estará participado por la administración turística competente, por el sector de alojamiento turístico y por entidades de crédito sin fin de lucro.

2.    El objetivo de este organismo será el asesoramiento y la gestión en las operaciones destinadas a la obtención de nuevas autorizaciones previas de alojamientos turísticos que precisen la baja definitiva de una autorización de apertura, dentro de su respectivo ámbito insular.

3.    Dichos organismos crearán una bolsa de plazas que estará integrada a por la adquisición de las siguientes:

a)Autorizaciones de apertura dadas de baja definitiva por sus titulares voluntariamente.

b)Autorizaciones de apertura dadas de baja definitiva por las Administraciones, de oficio, y que éstas las transmitan a los citados organismos.

c)Plazas de las autorizaciones de apertura dadas de baja definitiva no utilizadas por las personas interesadas al solicitar la autorización previa.

4.    La persona interesada en solicitar una nueva autorización previa que precise baja definitiva de una autorización de apertura, podrá acudir a este organismo para su adquisición, lo que será acreditado mediante certificación expedida al efecto.

5.    Serán desarrollados reglamentariamente el procedimiento, las condiciones y los requisitos de lo dispuesto en este artículo.

CAPÍTULO IV

DEL PLAN DE MODERNIZACIÓN PERMANENTE.

Artículo 55. Plan de modernización permanente.


1.    Todos los establecimientos, actividades y empresas sometidos a autorización turística deberán superar el Plan de modernización permanente que establezca la administración en los plazos que se fijen.

2.    Será requisito imprescindible para la superación de los distintos planes de modernización permanente, el cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 3/1993, de 4 de mayo, de mejora de la accesibilidad y supresión de las barreras arquitectónicas, independientemente del plazo máximo establecido en la disposición transitoria primera de la citada Ley.

3.    La no superación de algún aspecto sustancial de los planes de modernización conllevará la clausura del establecimiento y la revocación de las autorizaciones turísticas. Este hecho deberá ser notificado al propietario y al explotador del establecimiento.


Artículo 56. Plan de modernización permanente de establecimientos turísticos.


1.    La modernización permanente consistirá en la superación de cualquiera de los planes de calidad que se establezcan por la Administración pública, las empresas turísticas o las asociaciones representativas del sector. En todo caso, estos planes deberán ser reconocidos y homologados por la administración turística competente.

2.    Los planes de calidad deberán contener necesariamente la actualización de estructuras e instalaciones y de servicios.

3.    Reglamentariamente, se fijará el orden en que los establecimientos sometidos deban superar los planes de modernización permanente así como la fecha a partir de la cual debe empezar el proceso.


Artículo 57. Contenido de los planes de calidad.


Será requisito imprescindible para la homologación de los planes de calidad el seguimiento, la supervisión y el control de los establecimientos en los siguientes extremos:

1.    Solidez, seguridad y habitabilidad para el uso turístico al cual se destina.

2.    Medidas e instalaciones de protección contra incendios, así como su mantenimiento.

3.    El cumplimiento de la normativa sanitarioalimentaria.

4.    Instalaciones de fontanería, electricidad, gas y climatización.

5.    La prestación de los servicios.

6.    Conservación y mejora del mobiliario y de la decoración.

7.    Aspecto exterior de las instalaciones.

8.    Medidas de protección del medio ambiente, consumo de agua y energía y la reducción en la producción de residuos.

Artículo 58. No superación del plan.


En el caso de que no se supere el plan correspondiente, la administración turística competente otorgará un plazo de tres meses para ejecutar los incumplimientos. Una vez transcurrido este plazo sin que se haya ejecutado, por causa imputable al interesado, la administración turística competente, de oficio, declarará la baja temporal del establecimiento, durante la cual podrán ejecutarse las deficiencias. Una vez transcurrido el plazo de vigencia de la baja temporal, se producirán los efectos que prevé el artículo 50.2 de esta Ley. El paso a baja temporal no tendrá carácter sancionador.
Artículo 59. Superación del plan.
1.    Una vez comprobada la superación del plan correspondiente, acreditada como determine el mismo, se tendrá derecho a obtener la placa de calidad, que podrá ser exhibida durante el plazo de su vigencia.

2.    La administración turística competente deberá comprobar periódicamente el cumplimiento de los planes que se crean mediante esta Ley.


Artículo 60. Seguimiento de los planes.


1.    La administración turística competente podrá, en cualquier momento y de oficio, proceder a la inspección de los establecimientos turísticos.

2.    la falsedad o el fraude en los documentos presentados constituirá una falta muy grave, sin perjuicio de las responsabilidades de orden penal.